La vicenda trae spunto dall’atto di opposizione a decreto ingiuntivo presentato dal comproprietario di un’immobile a cui erano state ingiunte somme a titolo di  quote e competenze condominiali non versate. Tra i motivi di opposizione, l’attore precisava che il decreto ingiuntivo emesso non era stato anticipato da alcuna formale lettera di diffida e messa in mora.

La difesa dell’opponente adduceva tale mancanza quasi ad assimilarla ad una vera a propria condizione di procedibilità della domanda, equiparabile alla mediazione obbligatoria di cui all’art. 5, comma 1-bis, d.lgs. 28/2010.

 

Sulla base di tale assunto l’opponente riteneva altresì  inesigibile l’ammontare preteso a titolo di spese, richiamando a tal fine un orientamento della Suprema Corte, sentenza n. 15718/2001, che così statuiva: “qualora all’attività stragiudiziale segua quella giudiziale i compensi per la prima sono assorbiti da quelli previsti per la seconda e quindi, di fatto, non possono essere richiesti né tanto meno essere inseriti in un ricorso per decreto ingiuntivo ai fini della determinazione della sorte capitale”.

Infine, spiegava l’opponente, non essendo lo stesso proprietario esclusivo del bene cui si riferivano le spese reclamate, il Condominio, in persona dell’Amministratore, avrebbe dovuto fornire la prova documentale di aver eseguito la messa in mora non solo nei confronti dell’opponente ma anche nei confronti di tutti gli comproprietari delle unità immobiliari. E infatti, se la titolarità dell’immobile è in capo a più soggetti, detta diffida va inviata a tutti i comproprietari e non solo a uno di questi.

Il Giudice di Pace di Taranto, accogliendo le doglianze dell’opponente, ha spiegato: “il decreto non può essere confermato perché emesso da soggetto irregolarmente costituito contro l’odierno opponente, vista l’irregolarità della costituzione del condominio avvenuta tramite un avvocato diverso da quello munito del mandato a difendere il condominio stesso. In secondo luogo, non essendo l’opponente proprietario esclusivo del bene cui si riferiscono le spese reclamate, il condominio avrebbe dovuto fornire la prova documentale – non essendo ammessa, in tale evenienza, quella per testi – di aver eseguito la messa in mora nei confronti di tutti gli aventi diritti e comproprietari dell’unità immobiliare. Ciò, prima di chiedere il decreto ingiuntivo e notificare il precetto ad uno solo degli intestatari. Del resto, non si sarebbe neppure trattato di un’incombenza particolarmente complicata, bastando all’amministratore una semplice visura degli atti catastali per acquisire le intestazioni delle varie unità. Adempimento, che gli avrebbe evitato di «produrre atti del tutto annullabili».

 

A tale pronuncia del Giudice di Pace di Taranto si sono conformati numerosi Uffici Giudiziari, revocando innumerevoli decreti ingiuntivi precedentemente emessi in favore degli amministratori condominiali.

Non sono mancate tuttavia le critiche di chi ha considerato invece che, relativamente al pagamento delle quote condominiali alla scadenza, sia più corretto parlare di c.d. mora ex re e, conseguentemente, l’amministratore possa agire per ottenere decreto ingiuntivo al verificarsi dell’inadempimento, senza necessità di un atto di costituzione in mora.

 

 

A tal proposito, la Suprema Corte di Cassazione, con una recentissima pronuncia (Cass.civ. sez. II  ord. 14 settembre 2017 n. 21313) ha rafforzato  l’assunto secondo cui l’amministratore può agire direttamente alla scadenza delle quote dinanzi al giudice, senza necessità di alcun preventivo sollecito di pagamento.

 

La Corte invero ha affermato : “ Parimenti, il ricorso non spiega (quanto al terzo motivo) quale possa essere l’interesse concreto a dimostrare che non vi sia stata una regolare costituzione in mora del OMISSIS, posto che la ratio decisiva si basa sul rilievo che nessuna norma condiziona l’emanazione di un decreto ingiuntivo e tantomeno la proposizione di una domanda giudiziale alla messa in mora del debitore ex art.1219 c.c., atto che ha unicamente l’effetto di determinare il momento di decorrenza degli interessi” (cfr. Cass.civ. sez. II  ord. 14 settembre 2017 n. 21313).

 

Anche in passato gli Ermellini non hanno considerato necessaria la preventiva intimazione di pagamento, un esempio per tutti la nota pronuncia della Corte n. 9181/2013, la quale afferma testualmente che non sia fatto divieto all’amministratore di agire in via monitoria senza previa messa in mora.

Tuttavia, anche se non necessaria, la lettera di diffida e messa in mora rimane un valido strumento a disposizione dell’amministratore per procedere al recupero del credito senza appesantire inutilmente le spese in capo al condominio moroso, dando allo stesso notizia dell’intenzione di procedere con decreto ingiuntivo e mettendolo in condizioni di rivalutare l’adempimento o la richiesta di una eventuale rateizzazione.

L’articolo 1135, co. 2 del codice civile, prevede espressamente che «l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea».

Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha costantemente chiarito che: «[…] L’assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione» (C. Cass. Civ., n. 18192/2009).

Nel caso in cui non vi sia urgenza, è possibile ipotizzare che l’obbligazione sorta tra l'amministratore e l'esecutore dei lavori non sia riferibile al condominio, poiché configura un atto posto in essere dall'amministratore, fuori dalle sue attribuzioni? È possibile ipotizzare che l’amministratore sia personalmente obbligato al pagamento delle spese sostenute? Il tema della responsabilità dell'amministratore di condominio per opere straordinarie fatte eseguire senza la previa deliberazione assembleare è oggetto di una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 2807 del 2 febbraio 2017, la quale si è occupata del ricorso ex articolo 1218 c.c. promosso da un condominio per richiedere il diritto di rivalsa sull'amministratore, in un caso in cui vi era urgenza. La Superma Corte non ha ritenuto tale azione nemmeno "astrattamente configurabile". (C. Cass. Civ., n. 2807/2017).

Nel fatto di specie, l’amministratore aveva commissionato alcuni lavori straordinari in assenza di deliberazione condominiale e di successiva convalida. Il condominio si era pertanto rifiutato di corrispondere la cifra richiesta dall’impresa, sostenendo che l’obbligo del pagamento fosse riferibile personalmente all’amministratore. A soddisfacimento del suo credito, l’impresa appaltatrice otteneva decreto ingiuntivo avverso il condominio (che proponeva opposizione) e chiamava in causa l’amministratore, chiedendo in via subordinata che venisse accertata la sua responsabilità personale.

Il giudizio di primo grado si chiudeva con la condanna del solo condominio; in appello la situazione veniva ribaltata, l’amministratore risultava soccombente e ricorreva in Cassazione. Nella sentenza in questione, la Cassazione accoglie le ragioni dell’amministratore, stabilendo la legittimazione passiva del solo condominio rispetto all'obbligazione di pagamento delle somme richieste per l’esecuzione dei lavori straordinari. Elemento chiave: l’urgenza dei lavori effettuati.

È infatti compito dell’amministratore garantire il buono stato e la sicurezza delle strutture; se ravvisa la necessità di intervenire al fine di evitare danni alle cose o alle persone è legittimato, o meglio tenuto, ad intervenire tempestivamente. Su questi presupposti, l’amministratore non è responsabile in prima persona per le spese sostenute, in quanto mirate alla tutela dello stabile amministrato.

Si legge testualmente nella sentenza: «In materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall'amministratore di condominio in assenza di previa delibera assembleare non è infatti configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell'amministratore e dell'assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile (artt. 1130 e 1135) che limitano le attribuzioni dell'amministratore all'ordinaria amministrazione e riservano all'assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente. Di conseguenza, nel caso in cui l’amministratore […] abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l’obbligazione è direttamente riferibile al condominio. Laddove invece i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell’amministratore non posseggano il requisito dell’urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dall’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni [..]».

 

Tuttavia l’art. 1132 c.c. non trova applicazione sempre e comunque, posto che nelle liti proponibili autonomamente dall’amministratore: in tal caso non sarà consentito al condomino dissenziente di «separare la propria responsabilità» da quella degli altri condomini favorevoli al giudizio, e sarà anch’esso tenuto al pagamento delle spese processuali cui andrà incontro l’intera compagine condominiale in caso di sconfitta (Cass. n.7095/2017). L’operatività dell’art. 1132 c.c. inoltre è esclusa in caso di un contenzioso insorto tra il condominio ed il singolo condomino (sul punto si veda la Cass. n. 13885/2014): in tal caso sarà il giudice a stabilire quale delle parti sarà tenuta al pagamento delle spese processuali sulla base dei principi della soccombenza.

Il questionario, inviato a un campione di 1.164 professionisti, rileva che almeno metà degli amministratori è sotto la soglia di un guadagno decoroso, anche perché amministra pochi stabili (mediamente meno di 500 unità immobiliari in meno di 20 condomìni).

La percezione del disvalore sociale della professione e i compensi troppo bassi sono tra le maggiori cause di delusione. Ma emerge anche una incapacità di fare scelte sinergiche: i tre quarti degli amministratori lavorano in uno studio individuale e il 60% non ha dipendenti. La forma giuridica prescelta è quindi quella del lavoro autonomo. Dal sondaggio è emerso anche che chi opera in un regime fiscale di vantaggio (circa il 35%) è in posizione favorevole.

Sul fronte della formazione è stato rilevato più dell’80% è iscritto ad associazioni di categoria e su una scala da 1 a 5 il vantaggio più apprezzato derivante da tale appartenenza è quello di poter usufruire di consulenza periodica e soprattutto della formazione che peraltro è obbligatoria.

In assenza di un albo professionale degli amministratori di condominio, le associazioni di categoria cercano di fornire strumenti per l’aggiornamento professionale sempre all’avanguardia.

E proprio sul fronte dell’istituzione dell’albo o di apposito registro presso la Cancelleria del Tribunale, non mancano le proposte di legge presentate in Parlamento e al vaglio delle competenti Commissioni parlamentari al fine di sciogliere e superare le lacune contenute nella c.d. riforma del condominio del 2012 che proprio su questo argomento ha lasciato spazio all’improvvisazione e alla mancanza di professionalità.

È questo l’importante chiarimento che dall’Agenzia delle Entrate ha diffuso, a seguito di un’istanza di interpello, con la risoluzione n. 154/E del 19 dicembre 2017.

Leggi la risoluzione dell'Agenzia delle Entrate

 

Comune condannato ad adottare un servizio di vigilanza contro la movida notturna per la lesione del diritto alla normale vita familiare dei residenti della zona.

 

Con una sentenza a dir poco innovativa (Tribunale di Brescia, sentenza 2621 del 26 settembre 2017), il giudice ha condannato il Comune di Brescia non solo al risarcimento del danno in favore della coppia proprietaria dell'immobile, ma ha imposto all'ente comunale di impiegare gli agenti per far sgomberare le persone rumorose dalla strada di sua proprietà. Analizziamo i fatti e chiariamo il profilo giuridico della vicenda.

 

La vicenda. I proprietari di un immobile sito nel centro storico convenivano in giudizio il Comune di Brescia poiché, a causa dell'apertura di numerosi locali notturni nella zona, centinaia di persone sostavano lungo la via a tarda notte schiamazzando e vociando.

 

Tali immissioni erano intollerabili, in quanto impedivano agli attori il riposo notturno e la possibilità di dedicarsi alle normali attività quotidiane, come guardare la televisione o leggere un libro.

 

Gli istanti si erano rivolti al Comune affinché adottasse i provvedimenti opportuni, ma la situazione era rimasta immutata.

 

Inoltre, a causa dell'intollerabilità della situazione, il loro immobile si era deprezzato e non era possibile alienarlo. Agivano, quindi, contro il Comune per ottenere:

 

1) la cessazione delle immissioni rumorose;

 

2) l'adozione di provvedimenti in tal senso;

 

3) il ristoro del danno patrimoniale oltre al deprezzamento dell'immobile [1]

 

4) la liquidazione del danno non patrimoniale

 

La movida notturna e l'intollerabilità delle immissioni. La movida è un «fenomeno caratterizzato dal fatto che un elevato numero di persone (nell'ordine del migliaio in alcune occasioni) staziona all'esterno degli esercizi pubblici, occupando la pubblica via, consumando bevande alcoliche e trattenendosi in loco sino ad ore molto tarde».

 

È macroscopico come la presenza di centinaia di ragazzi, per lo più in stato di alterazione alcolica, possano provocare un rumore significativo, tanto più se ciò avviene a notte inoltrata.

 

Nel caso di specie, il monitoraggio tecnico ha dimostrato che la movida determinava un aumento di rumore

 

La tollerabilità del rumore. Ai fini dell'applicazione dell'art. 844 c.c. rileva il solo dato oggettivo dell'intollerabilità delle immissioni sonore.

 

La normativa sull'inquinamento acustico (legge 447/1995) individua indici predeterminati il cui superamento cagiona automaticamente una violazione.

 

Tuttavia alcune immissioni, pur non oltrepassando la soglia predeterminata dalla legge, superano comunque il livello di tollerabilità di cui all'art. 844 c.c.

 

Infatti, «le immissioni nell'ambito della proprietà del vicino – ancor più esposto degli altri, in ragione della contiguità dei fondi, ai loro effetti dannosi – devono, per ciò solo, considerarsi intollerabili, ex art 844 c.c. e, pertanto, illecite anche sotto il profilo civilistico» (Cass. Ord. 1069/2017).

 

Mezzi di prova ammissibili per dimostrare l'insostenibilità delle immissioni. Il giudizio di tollerabilità del rumore va rimesso al prudente apprezzamento del giudice.

 

Egli deve considerare la situazione concreta, la vicinanza dei luoghi, gli effetti dannosi sulla salute.

 

La suddetta valutazione non deve basarsi esclusivamente su rilievi di carattere tecnico [2], ben potendo ammettersi anche la prova testimoniale.

 

Secondo il giudice bresciano, i fatti oggetto di causa sono caduti sotto la diretta percezione dei testi e, pertanto, non si tratta di giudizi valutativi.

 

Inoltre, anche le immagini attestanti l'elevato numero di persone stazionanti lungo la via sono utili a dimostrare la presumibile entità del rumore.

 

L'azione inibitoria contro le immissioni (art. 844 c.c.). Il codice civile dispone che le immissioni non debbano superare la soglia della normale tollerabilità. Nell'ipotesi in cui accada, la legge consente di esperire l'azione inibitoria, che consiste nella richiesta di cessazione del comportamento lesivo.

 

La suddetta azione è stata rivolta contro il Comune, in quanto proprietario della strada da cui avviene la “propagazione molesta”.

 

Servizio di vigilanza contro la movida: Comune condannato ad un “facere”. Il giudice ha imposto la cessazione immediata delle immissioni mercé l'adozione di provvedimenti idonei allo scopo da parte del Comune.

 

In particolare, all'ente comunale è stata richiesta la predisposizione di un servizio di vigilanza in cui gli agenti si adoperino per far disperdere e allontanare dalla strada le persone che vi sostano dopo la chiusura dei locali notturni. La pronuncia è innovativa proprio sotto questo profilo.

 

Giova ricordare che la Cassazione si era già pronunciata in merito alla condanna della P.A. ad un “facere”. «L'inosservanza da parte della P.A., nella gestione e manutenzione dei beni che ad essa appartengono, delle regole tecniche, ovvero dei canoni di diligenza e prudenza, può essere denunciata dal privato dinanzi al giudice ordinario non solo ove la domanda sia volta a conseguire la condanna della P.A. al risarcimento del danno patrimoniale, ma anche ove sia volta a conseguire la condanna della stessa ad un "facere", giacché la domanda non investe scelte ed atti autoritativi dell'amministrazione,ma attività soggetta al rispetto del principio del “neminem laedere”» (Cass. S.U. 5926/2011; Cass. S.U. 20571/2013; Cass. 25105/2017).

 

L'azione aquiliana, il neminem laedere e il risarcimento del danno (art. 2043 c.c.). L'art. 2043 c.c. prevede che chi cagiona un danno debba risarcirlo. Orbene, secondo il giudice di merito, la condotta lesiva può avvenire anche in forma omissiva.

 

In altre parole, il Comune omettendo di agire con diligenza ha provocato un danno agli attori ed è tenuto a risarcirlo.

 

L'ente, infatti, non ha prevenuto gli assembramenti di persone vocianti ed è stato negligente nel contenimento delle immissioni di rumore nell'abitazione degli attori [3], immissioni gravemente lesive del loro diritto alla salute, costituzionalmente tutelato (art. 32 cost.)

 

Danno alla salute e al normale svolgimento della vita quotidiana: risarcimento. Gli attori lamentano un danno non patrimoniale caratterizzato dalla compressione del diritto di esplicare le normali abitudini di vita quotidiana.

 

Si tratta di diritti garantiti sia dalla Carta Costituzionale (art. 32 cost.) che dalla Convenzione europea dei diritti dell'uomo (art. 8 CEDU).

 

Il risarcimento del danno non patrimoniale è ammissibile anche qualora non vi sia un danno biologico documentato,allorché siano stati lesi i diritti di cui sopra (Cass. S.U. 2611/2017).

 

La coppia, infatti, a causa dei rumori assordanti durante la notte, oltre a non poter riposare, si è trovata nell'impossibilità di svolgere normalmente la propria vita familiare.

 

Il giudice ha liquidato equitativamente l'importo di euro 50,00 per ogni sera, per un totale di euro 20 mila per ciascun attore.

 

La sentenza. In ragione di quanto sin qui esposto, il giudice ha condannato il Comune a risarcire gli attori per le somme da questi spese per l'installazione di infissi funzionali all'isolamento acustico.

 

L'ente è stato condannato, altresì, al risarcimento di euro 40 mila (20 mila per ciascun attore) per il danno non patrimoniale, oltre al pagamento delle spese di lite.

 

Invece, è stata rigettata la richiesta di risarcimento in ordine al deprezzamento dell'immobile, in quanto il pregiudizio determinato dalla movida è transeunte e superabile con la riconduzione delle immissioni alla normale tollerabilità.

 

Conclusioni. Secondo la pronuncia in commento (Trib. Brescia, 2621/2017), la movida notturna provoca delle immissioni eccedenti la normale tollerabilità, a causa dell'elevato numero di persone vocianti, del loro stato di alterazione alcolica, dell'orario serale in cui si verificano gli schiamazzi.

 

Tali rumori ledono il diritto alla salute oltre al diritto al normale svolgimento della vita quotidiana e devono cessare.

 

Il giudice ha condannato il Comune a predisporre le cautele idonee a riportare le immissioni entro la soglia della normale tollerabilità mediante la predisposizione di un servizio di vigilanza contro la movida, per disperdere le persone che sostano in strada dopo la chiusura del locali notturni.

 

Inoltre, l'ente comunale è stato condannato al risarcimento del danno non patrimoniale e al ristoro di quanto speso per serramenti finalizzati all'abbattimento delle immissioni sonore, oltre agli oneri del giudizio.

La casalinga che inizia i suoi lavori di casa alle 6 del mattino e che, per renderli meno “noiosi”, accende la radio ad alto volume disturba la quiete pubblica, incorrendo nel reato penale di cui all’art. 659 c.p.

Nella vicenda la donna, oltre ad iniziare le faccende domestiche sin dalle sei del mattino, le accompagnava da condotte "inurbane", accendendo la radio ad alto volume e litigando con la figlia, in una zona altamente popolata, impedendo così il riposo e lo svolgimento delle normali occupazioni dei vicini.

Il caso è arrivato in Cassazione (sentenza n. 48315/2016), dopo il ricorso presentato contro la sentenza di primo grado. I giudici della Cassazione hanno respinto il ricorso della casalinga avallando completamente la decisione di merito sul concreto disturbo delle quiete e del riposo di un numero indeterminato di persone.

A nulla sono valse le doglianze della donna secondo la quale il giudice di merito si era limitato "a fare proprio" il racconto delle persone offese, ed eccependo che veridicità delle accusa doveva ritenersi dubbia visto che non vi erano rapporti di buon vicinato, sfociati anche in scambi di insulti e comportamenti finalizzati - a suo dire – a "farle cambiare casa". Né tantomeno rilevano, per la Suprema Corte, le deposizioni dei testi della difesa che avevano definito la casalinga come una "persona calma" e che "non dava fastidio a nessuno".

Nella sentenza, la Cassazione chiarisce anche la distinzione tra le due distinte ipotesi di reato previste dall’articolo 659 del Codice penale: nella prima ipotesi si fa riferimeno a «chiunque, mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche, ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone, ovvero gli spettacoli, i ritrovi o i trattenimenti pubblici»; la seconda invece riguarda «chi esercita una professione o un mestiere rumoroso contro le disposizioni della legge o le prescrizioni dell’autorità».

Nel primo caso di Codice penale prevede l’arresto fino a tre mesi o l’ammenda fino a 309 euro; nel secondo caso l’ammenda va da 103 a 516 euro.

Nel caso della casalinga napoletana il reato contestato era quello di disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone di cui al 1° comma dell’art. 659 c.p. Per i giudici della Cassazione i rumori provocati dai lavori domestici, dalla radio accesa e dalle urla sono idonei ad impedire a un numero indeterminato di persone (residenti in una zona altamente popolata di Napoli come nel caso di specie) di riposare e quindi di poter svolgere le normali occupazioni quotidiane, rilevando altresì che non si era trattato di episodi sporadici ma di «continui, reiterati e inurbani comportamenti».  Dal Palazzaccio, infatti, rigettano anche la doglianza sulla mancata applicazione della particolare tenuità del fatto ex art. 131-bis c.p., lamentata dalla donna a fronte di una pena esigua di 100 euro di ammenda cui era stata condannata.

La Suprema Corte non ha dubbi neanche su questo: la norma, oltre alla particolare tenuità dell'offesa, richiede la non abitualità del comportamento, requisito che è chiaro mancare nel caso di specie, dati i "continui, reiterati e inurbani comportamenti" della donna.

Da qui la condanna definitiva, anche al pagamento delle spese processuali di 2.000 euro in favore della cassa delle ammende e dei danni cagionati ai vicini.

Accade spesso che due persone siano anche comproprietari di un’unità immobiliare sita in un edificio condominiale. In questa circostanza quale dei due deve essere convocato per partecipare all’assemblea?

L’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile prevede che  l’assemblea condominiale non possa deliberare se tutti gli aventi diritto non siano stati regolarmente convocati, allargando il diritto di convocazione all’assemblea  non più solo ai condomini, in quanto proprietari di una unità immobiliare sita nell’edificio condominiale, ma a chiunque vanti un qualsivoglia diritto sul bene in condominio.

Spetta all'amministratore premurarsi di avvisare anche coloro che abitualmente non vivono presso lo stabile condominiale e individuare chi sono i soggetti a cui inviare l'avviso di convocazione dell'assemblea, affinché la stessa possa poi legittimamente deliberare.

Tra questi, i primi sono i comproprietari dell'unità immobiliare, che devono essere preventivamente informati della convocazione, anche se poi solo uno di loro potrà partecipare all'assemblea con diritto di voto vincolante anche per gli altri. Il fatto che anche il nuovo art. 67 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile preveda il diritto dei comproprietari ad avere un solo rappresentante in assemblea non significa che sia sufficiente, ai fini della validità della costituzione dell'assemblea stessa, la convocazione di uno solo di loro.

Le Sezioni Unite della Cassazione specificano che “la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale” nel caso in cui questa venga impugnata entro 30 giorni dall’avvenuta comunicazione.

Per quanto riguarda la partecipazione all’assemblea stessa, sempre secondo l’art. 67 del Codice Civile, "qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivise a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante” in assemblea che dovrà essere designato dalla maggioranza degli stessi comproprietari calcolata secondo il valore delle loro quote".

Da notare come il fatto che la rappresentanza in assemblea sia affidata ad un'unica persona, non vieta la partecipazione alla stessa da parte degli altri comproprietari. L’importante è che il voto, così come la partecipazione attiva alla discussione, sia espresso dal rappresentante dell’unità immobiliare.

Viene introdotto, infine, un nuovo comma 6, con il quale è stabilito che le disposizioni di cui al comma 5 (azione per la restituzione somme indebite e per la regolarizzazione del contratto) debbano ritenersi applicabili a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dalla data di entrata in vigore della legge n. 431/1998 (30 dicembre 1998).

 

Il  15 ottobre riscaldamenti al via in 4.300 comuni italiani, quelli in zona climatica “E” che comprendono grandi città come Milano, Torino, Bologna, Venezia. Per aiutare i consumatori a scaldare al meglio le proprie case, evitando però sprechi e brutte sorprese nella bolletta (o sanzioni per non aver effettuato le revisioni di legge), arriva un vademecum con le 10 regole-base per un riscaldamento efficiente e più ‘conveniente’. Curato dagli esperti del ministero dello Sviluppo Economico e dell’ENEA, il vademecum è disponibile sui siti www.mise.gov.it www.enea.it e www.agenziaefficienzaenergetica.it insieme alle novità in tema di APE, l’attestato di prestazione energetica obbligatorio per affitti e compravendite che è cambiato dal  1° ottobre, e alle  nuove regole per le caldaie.

 

Regola N. 1 – Fare la manutenzione degli impianti. È la regola numero uno, sia per motivi di sicurezza sia per evitare sanzioni: un impianto ben regolato e ben manutenuto consuma e inquina meno. Chi non effettua la manutenzione del proprio impianto rischia una multa non inferiore a 500 euro, in base a quanto stabilisce il DPR 74/2013.

 

Regola N. 2 - Controllare la temperatura ambiente. Scaldare  troppo la casa fa male alla salute e alle tasche: la normativa consente una temperatura di 20 - 22 gradi, ma 19° sono più che sufficienti a garantire il comfort necessario. Attenzione, inoltre, perché ogni grado abbassato si traduce in un risparmio dal 5 al 10% sui consumi di combustibile.

 

Regola N. 3 – Attenti alle ore di accensione. Il tempo massimo di accensione giornaliero è indicato per legge e cambia a seconda delle 6 zone climatiche in cui è suddivisa l’Italia. Per i comuni in fascia “E” al via da domani il massimo sono 14 ore.

 

Regola N. 4 - Usare i cronotermostati. Un aiuto al risparmio arriva dai moderni dispositivi elettronici che consentono di regolare temperatura e tempo di accensione in modo da mantenere l’impianto in funzione solo quando si è in casa.

 

Regola N. 5 - Applicare valvole termostatiche. Queste apparecchiature aprono o chiudono la circolazione dell’acqua calda nel termosifone e consentono di mantenere costante la temperatura impostata, aiutando a concentrare il calore  negli ambienti più frequentati e a evitare sprechi.

 

Regola N. 6 - Installare pannelli riflettenti tra muro e termosifone. È un ‘trucco’ semplice ma molto efficace per ridurre le dispersioni di calore.

 

Regola N. 7 - Schermare le finestre la notte. Chiudendo persiane e tapparelle o mettendo tende pesanti si riducono le dispersioni di calore verso l’esterno.

 

Regola N. 8 - Fare il check up alla propria casa. L’isolamento termico su pareti e finestre dell’edificio è un aspetto da non trascurare: se la costruzione è stata fatta prima del 2008, probabilmente non rispetta le attuali normative sul contenimento dei consumi energetici e conviene valutare un intervento per isolare le pareti e sostituire le finestre. Con nuovi modelli che disperdono meno calore, il beneficio può essere doppio: si  riducono i consumi di energia fino al 20% e si può usufruire dei cosiddetti ecobonus, la detrazione fiscale del 65%.

 

Regola N. 9 - Impianti di riscaldamento innovativi. Se l’impianto ha più di 15 anni, conviene valutarne la sostituzione ad esempio con le nuove caldaie a biomasse, le pompe di calore, o con  impianti integrati dove la caldaia è alimentata con acqua preriscaldata da un impianto solare termico e/o da una pompa di calore alimentata da un impianto fotovoltaico. Per questi interventi si può usufruire degli ecobonus per la riqualificazione energetica degli edifici 65% e del patrimonio edilizio del 55%.

 

Regola N. 10 - Evitare ostacoli davanti e sopra i termosifoni: mettere tende o mobili davanti ai termosifoni o usare i radiatori come asciuga biancheria disperde calore ed è fonte di sprechi. Inoltre attenzione a non lasciare troppo a lungo le finestre aperte: per rinnovare l’aria in una stanza bastano pochi minuti, evitando inutili dispersioni di calore.

 

La nuova etichettatura per le caldaie - Da fine settembre è in vigore nuova etichettatura energetica che definisce gli standard minimi di efficienza per le caldaie. Introdotta dal MiSE sulla base del regolamento europeo Ecodesign, prevede una classificazione energetica da A+ a G per gli apparecchi per riscaldamento degli ambienti e da A a G per gli apparecchi per produrre acqua calda sanitaria. Inoltre, diventa obbligatorio installare solo caldaie a condensazione, in grado di recuperare gran parte del calore contenuto nei fumi che, altrimenti, andrebbe disperso nel camino. I produttori di caldaie non potranno più immettere sul mercato quelle non a condensazione[1].

 

Il nuovo APE - Altra novità importante in tema di risparmio ed efficienza riguarda l’APE[2], l’Attestato di Prestazione Energetica: dal 1° ottobre sono in vigore le “Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici” introdotte dal MiSE anche per superare alcune riserve dell’Unione europea sull’applicazione della direttiva in materia di efficienza energetica. Le novità principali riguardano il modello da usare e le regole per la redazione dell’attestato.

 

I controlli sull’efficienza - L’ENEA, in collaborazione con il MiSE e il CTI - Comitato Termotecnico Italiano, ha predisposto anche le Linee guida per facilitare l’applicazione della normativa sui controlli per l’efficienza energetica (DPR 74/2013), che costituiscono un riferimento per le regioni o per le autorità competenti. L’Agenzia, inoltre, supporta  il MiSE nell’informazione ai cittadini, agli operatori del settore e alla Pubblica Amministrazione e, per conto delle Amministrazioni Locali,  cura la formazione e il rilascio dell'attestato di idoneità tecnica ai professionisti abilitati ai controlli (ad oggi più di 1600)  che operano su tutto il territorio nazionale.

 

 

 

 

La norma non è comunque tra quelle che la legge considera inderogabili, talché il divieto ben può continuare a esistere anche in futuro in un regolamento di natura contrattuale, purché la relativa clausola sia trascritta nei pubblici registri immobiliari, perché altrimenti non è opponibile al nuovo acquirente. Ciò nonostante, non è semplice per gli animali stare in condominio, ma tutto dipende dal rispetto che i loro padroni hanno delle più elementari regole che governano il vivere nella collettività. Il cane che usa le scale al guinzaglio del suo padrone e munito di museruola non arreca pregiudizio ad alcuno, al pari del gatto che indisturbato passeggia sul tetto dell'edificio oppure nel cortile condominiale.

È facoltà dell'Assemblea stabilire le regole che devono essere rispettate dai proprietari degli animali, sia nell'uso degli spazi o dei servizi comuni e sia in relazione al più generale comportamento che devono tenere all'interno del complesso condominiale: ciò sul generale presupposto che il diritto di ciascun condomino di usare e di godere a suo piacimento dei beni comuni trova limite nel pari diritto di uso e di godimento degli altri. Il lasciare libero un animale o custodirlo senza le debite cautele o affidarlo a persona inesperta costruisce un reato penalmente sanzionato (articolo 672, Codice penale).

Particolare rilievo assume anche il problema riguardante la possibilità di far uso dell'ascensore con gli animali. Nel silenzio di uno specifico divieto contenuto nel regolamento anche di natura assembleare, l'inibire a un condomino di usare l'ascensore con il proprio cane può trovare legittime motivazioni solo di ordine igienico sanitario, da valutarsi di volta in volta a seconda della concreta fattispecie che si può presentare.

Uguale ragionamento giustifica la limitazione al numero degli animali che il condomino può detenere nella propria unità immobiliare, superato il quale appare anche legittimo l'intervento del giudice, con il conseguente allontanamento degli animali in esubero e il loro affido a enti specializzati.

Non vanno poi dimenticati i rischi in cui incorre il custode dell'animale, qualora questo diventi fonte di immissioni di rumori o di odori tali da cagionare, per la loro frequenza e intensità, malessere e insofferenza anche a persone di normale sopportazione (o per aggressività, si veda il quesito sotto). Una volta che il continuo abbaiare del cane o le esalazioni maleodoranti superino i limiti di tollerabilità, ben è possibile l'intervento del giudice che ordini la cessazione delle immissioni, fermo il diritto del danneggiato di richiedere il risarcimento per il pregiudizio subito. Neppure sono da sottovalutare le possibili conseguenze penali, laddove lo strepitio dell'animale disturbi in modo intollerabile il riposo delle persone (articolo 659, Codice penale), sempre che l'abbaiare vada a pregiudicare non già un solo condomino, ma un numero indeterminato di persone (Cassazione penale n. 45239/14).

Anche il lasciare solo in casa il cane durante tutto il giorno può comportare l'intervento del giudice penale perché per configurare il reato di abbandono di animale (articolo 672, Codice penale) non occorre che ci si disfi dell'animale una volta per tutte, ma è sufficiente che lo si curi male, nella consapevolezza dell'incapacità dell'animale di non potere più provvedere a se stesso (sentenza Tribunale di Lucca n. 40/14).

 

Agevolazioni fiscali per riqualificazione, recupero e manutenzione dei giardini privati (spazi verdi o orti) a favore non solo dei proprietari ma anche dei conduttori con regolare contratto di locazione. Questo il punto chiave della proposta contenuta nel disegno di legge “Misure di agevolazione fiscale per interventi di «sistemazione a verde» di aree scoperte di pertinenza delle unità immobiliari di proprietà privata”, presentato in Senato e assegnato alla Commissione Finanze.

 

Il provvedimento prevede la detraibilità per spese tra i 2 mila e i 30 mila euro per i singoli cittadini e tra i 5 mila e i 50 mila euro per il verde condominiale e rappresenta un importante strumento di natura fiscale, utile per valorizzare e tutelare il patrimonio verde privato: i giardini contribuiscono a contrastare l’inquinamento, favoriscono una buona climatizzazione, migliorano la qualità di vita delle persone e rendono più belle le nostre città.

 

Già in sede di approvazione della Legge di Stabilità 2015, che ha prorogato la detraibilità per gli interventi di riqualificazione energetica degli immobili (c.d. eco bonus),  la Commissione Territorio e ambiente del Senato aveva sottolineato che anche gli interventi di riqualificazione e sviluppo del verde, oltre a rendere più gradevoli le aree esterne, possono contribuire a garantire un miglioramento delle prestazioni energetiche delle unità immobiliari e a favorire il risparmio energetico, l'assorbimento delle polveri sottili e la riduzione dell'effetto "isola di calore", con conseguenti benefici sulla qualità della vita.

 

Il ddl, dunque, intende favorire lo sviluppo di una "progettazione" del territorio urbano che, salvaguardando anche l'aspetto estetico e paesaggistico, sia altresì "sostenibile" dal punto di vista ambientale.

 

Si introducono, infatti, misure incentivanti volte complessivamente a combattere, nell'interesse collettivo, il "degrado" urbano e la deturpazione del paesaggio, attraverso una concreta valorizzazione delle opere di «sistemazione a verde» di aree private da parte dei comuni cittadini.

 

In sostanza si prevede, per il contribuente, una detraibilità pari al 36% delle spese sostenute ed effettivamente documentate per interventi di:

 

 

Il ddl, inoltre, introduce misure di fiscalità locale laddove prevede la possibilità per i Comuni di deliberare riduzioni tariffarie di tributi locali in favore di coloro che realizzano interventi di «sistemazione a verde» di aree scoperte di proprietà privata, al fine di contribuire a valorizzare l'intero territorio urbano ed extraurbano, anche attraverso l'implementazione degli spazi verdi.

 

Si intende, in questo modo, incentivare la partecipazione dei cittadini alla cura e alla valorizzazione paesaggistica di determinate zone del territorio comunale, anche attraverso interventi di recupero e di riqualificazione di aree private abbandonate.

 

L’intento del ddl di promuovere e rafforzare una sana e diffusa «cultura del verde» e il recupero di aree scoperte di proprietà privata da destinare a zone verdi, finalizzate ad incrementare il valore ecologico e ambientale delle zone densamente edificate nonché di recuperare il valore estetico e paesaggistico di spazi privati spesso caratterizzati da degrado e abbandono, si scontra con l’immancabile ostacolo della copertura finanziaria, in merito alla quale l’ultima parola spetta al MEF che potrebbe bloccare l’approvazione del provvedimento per mancanza dei fondi necessari, stimati in 200 milioni di euro.

 

I promotori dell’iniziativa, tuttavia, sottolineano che il ddl «innesca virtuosi investimenti che non solo migliorano l'arredo complessivo delle nostre aree urbane soprattutto periferiche e, comunque, dei nostri centri abitati, ma generano anche valore aggiunto che produce un gettito per l'Erario ben maggiore dei benefici restituiti ai cittadini, il che va anche considerato in relazione alla copertura finanziaria dell'intervento normativo stesso».

 

L’auspicio è che il MEF dia parere positivo, perché i benefici del ddl sono innegabili, tanto dal punto di vista urbanistico quanto dal punto di vista fiscale. Senza dimenticare l’impatto positivo che potrebbe avere sulla ripresa economica.

La legge riconosce a ciascun condòmino un diritto pieno a trarre massima utilità dall'uso delle cose comuni purché nel rispetto della sua destinazione d'uso, senza che ciò sia oggetto di un'espressa manifestazione della volontà assembleare, ferma restando la possibilità per l'Assemblea condominiale o del regolamento contrattuale (laddove esistente) di sottoporre a limitazioni il potere di ogni condòmino sulla cosa comune.

 

La garanzia dell’art. 1669 opera per dieci anni dal compimento dell’opera (trascorso tale termine non si può più fare valere e l’appaltatore non risponderà più in merito) e dà diritto al committente al risarcimento dei danni, e non all’eliminazione dei vizi o difetti: tale risarcimento equivale al costo delle opere difettose che il committente deve fare ripristinare.

L’azione si configura dunque come sostanziale risarcimento del danno, equivalente al costo delle opere difettose che il committente deve ripristinare, e a tutti i danni conseguenti. L’azione si prescrive nel termine di 1 anno dalla denuncia ma può essere interrotto, inviando una comunicazione analoga a quella indicata per l’azione ex art.. 1667 c.c.

La “decadenza” produce l’estinzione del diritto in conseguenza del fatto oggettivo del decorso del tempo. La decadenza non è soggetta a sospensione né a interruzione, può invece essere oggetto di accordi contrattuali che modifichino i termini imposti dalla legge a meno che non si verta in tema di diritti indisponibili (art. 2968 c.c.); in ogni caso, l’art. 2965 c.c. stabilisce che è nullo il patto con cui si stabiliscono termini di decadenza che rendono eccessivamente difficile a una delle parti l’esercizio del diritto.

La “prescrizione” produce l’estinzione del diritto per effetto dell’inerzia del titolare che non lo esercita nel tempo determinato dalla legge. La prescrizione, al contrario della decadenza, può essere interrotta e sospesa, ma i suoi termini sono inderogabili, dunque non possono essere modificati neppure sull’accordo delle parti. Garanzia biennale – (art. 1667 c.c.) - denuncia entro 60 giorni dalla scoperta delle difformità e dei vizi (termine di decadenza), - esercizio dell’azione entro 2 anni dalla consegna dell’opera (termine di prescrizione); per salvare il diritto all’azione, per la quale si voglia attendere l’esito delle eventuali trattative stragiudiziali, si deve inviare all’appaltatore, entro il termine prescrizionale di 2 anni, un atto di “costituzione in mora” ossia una comunicazione nella quale si ribadiscono le contestazioni e le richieste già comunicate (nel rispetto del citato termine di decadenza) formulando espressa riserva di agire, e specificando che la comunicazione “vale ad ogni fine ed effetto anche interruttivo della prescrizione”. Il termine prescrizionale di 2 anni ricomincia a decorrere dal giorno della comunicazione interruttiva della prescrizione; e così di seguito, di biennio in biennio, decorrente dalla data dell’ultima comunicazione, avendo cura di interrompere allo stesso modo il termine in prossimità di ogni sua successiva scadenza.

 

Garanzia decennale - (art. 1669 c.c.) – denuncia entro 1 anno dalla scoperta dei fatti indicati dall’art. 1669 c.c. (termine di decadenza), che devono verificarsi non oltre i 10 anni dal compimento dell’opera (durata della garanzia) - esercizio dell’azione entro 1 anno dalla denuncia (termine di prescrizione); per salvare il diritto all’azione, per la quale si voglia attendere l’esito delle eventuali trattative stragiudiziali, si deve inviare all’appaltatore entro il termine prescrizionale di 1 anno, un atto di “costituzione in mora” ossia una comunicazione nella quale si ribadiscono le contestazioni e le richieste già comunicate (nel rispetto del citato termine di decadenza) formulando espressa riserva di agire, e specificando che la comunicazione “vale ad ogni fine ed effetto anche interruttivo della prescrizione”.

Il termine prescrizionale di 1 anno ricomincia a decorrere dal giorno della comunicazione interruttiva della prescrizione; e così di seguito, di anno in anno, decorrente dalla data dell’ultima comunicazione, avendo cura di interrompere allo stesso modo il termine in prossimità di ogni sua successiva scadenza.

Mentre per l’esercizio dell’azione si suppone che la pratica sia già stata affidata ad un legale il quale interromperà adeguatamente i termini prescrizionali sopra citati, la comunicazione della denuncia nel rispetto del termine di decadenza (l’inutile decorso del quale preclude irrimediabilmente l’azione di garanzia) incombe all’Amministratore di condominio il quale dovrà dunque porre la massima attenzione alla esecuzione di tale incombente, pena la perdita dei diritti da parte del Condominio.

L’Amministratore dovrà altresì tenere conto che: - la contestazione fatta dal Direttore Lavori non è valida in quanto il Direttore Lavori non ha il potere di compiere atti giuridici per conto del committente, il quale resta l’unico legittimato a fare la denuncia, - ugualmente non sono valide le contestazioni manifestate dai condomini in sede assembleare, e qui rimaste: la denuncia deve essere comunicata formalmente all’appaltatore, - la denuncia è un atto ricettizio, dunque deve essere ricevuta dal destinatario nel termine previsto dalla legge, l’amministratore avrà pertanto cura di conservare la prova dell’avvenuto ricevimento da parte dell’appaltatore.

Il regolamento condominiale contrattuale si può modificare solo all'unanimità.

La Cassazione ha però chiarito che esso può contenere regole che riguardano le modalità d'uso delle cose comuni, come ad es. il gioco dei bimbi, la battitura dei tappeti o anche il numero di deleghe che ciascuno può portare in assemblea: per gli ermellini queste regole non sono contrattuali. In pratica è come se fossero scritte in un regolamento approvato a maggioranza, ovvero di tipo assembleare.

Di conseguenza, tali regole possono essere modificate con la maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore del condominio (501 millesimi).

In caso di vendita dell’immobile, il condòmino ha l’obbligo di trasmettere immediatamente all’amministratore copia autentica dell’atto di trasferimento. Non basta la semplice comunicazione dei dati dell’acquirente, come era sufficiente prima della legge di riforma del condominio.

Nel caso di procedura fallimentare o di procedura esecutiva, l’onere di comunicazione del trasferimento è a carico, rispettivamente, del curatore o del debitore che è stato espropriato dell’immobile. Finché questa formalità non viene espletata, il precedente proprietario resta obbligato in solido con il nuovo acquirente, per tutti i contributi condominiali maturati e da lui non ancora pagati.

Il comma 5 dell’art. 63 disp. att. cod. civ. dispone, infatti, che "chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto". Non è sufficiente, dunque, inviare all’amministratore la semplice comunicazione di aver ceduto il diritto di proprietà: occorre anche che venga trasmessa proprio una copia autentica dell’atto di vendita.

La copia autentica dell’atto di vendita si potrà chiedere al notaio che ha curato il trasferimento o alla cancelleria del Tribunale presso cui è stata effettuata l’asta.

Per completezza, ancorché non inerente al diritto condominiale, si ricorda che il venditore ha anche l’obbligo di comunicare con apposito modulo all’autorità locale di P.S. (Polizia di Stato o, in mancanza, Sindaco) entro 48 ore dalla consegna, la cessione della proprietà del fabbricato, indicando le generalità dell’acquirente.

Non può essere emesso decreto ingiuntivo nei confronti del venditore dell’appartamento per le quote condominiali non pagate. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con l’ordinanza 23 luglio 2012 n. 12841 respingendo il ricorso del nuovo acquirente contro un decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti per gli arretrati non pagati dal precedente proprietario. Secondo i giudici, infatti, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di una unità immobiliare, non può essere chiesto ed emesso nei confronti dell’alienante, in capo al quale è cessata la qualità di condomino, decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che l’obbligo di pagamento di questi ultimi sorge dal rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile, con la conseguente legittimità dell’emissione del provvedimento monitorio nei confronti del subentrato acquirente diventato effettivo condomino (salvo il suo diritto di rivalsa nei confronti del dante causa)".

L’art. 25 della riforma (legge 220/2012) aggiorna la vecchia disciplina risalente al 1942 introducendo l’articolo 71-ter: «Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini».

In sostanza, per il sito occorre che in assemblea il punto all’ordine del giorno abbia il voto favorevole della maggioranza dei condomini presenti e almeno la metà del valore del condominio in millesimi.

Fino al 18 giugno 2013, data di entrata in vigore della riforma, il sito si deve considerare un’innovazione che richiede la maggioranza degli intervenuti e i due terzi di millesimi.

La riforma del condominio, in vigore dal 18 giugno 2013, ha introdotto l’obbligo di tenuta dell’anagrafe condominiale e dei dati sulle condizioni di sicurezza.

Le novità legislative introdotte dalla riforma del condominio destano interesse e, com’è normale che sia, anche delle perplessità. Tra i dubbi dei commentatori, degli addetti ai lavori e degli utenti, uno su tutti pare essere più ricorrente: quali sono i dati relativi alle condizioni di sicurezza e di conseguenza che cosa potrà fare l’amministratore se il condomino non li comunica? Prima di entrare nel merito della questione rispondendo all’interrogativo, vale la pena comprendere più da vicino che cosa debba intendersi per anagrafica condominiale.

La legge n. 220/2012, tra le varie cose, ha modificato l’art. 1130 c.c. Esso, al nuovo n. 6 specifica che l'’amministratore, a partire dal prossimo 18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della riforma), dovrà curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili (art. 1130 n. 6 c.c. nuova formulazione).

La norma si lascia leggere facilmente. L’amministratore dovrà tenere un registro con tutti i dati relativi all’immobile ed alle persone che lo occupano ad esempio: proprietario, usufruttuario, conduttore, ecc. Quanto a quest’ultimo, che spesso resta ignoto al condominio, la riforma rappresenta sicuramente un grattacapo in più per chi ha dato in locazione in nero un’unità immobiliare. L’anagrafica dovrà essere tenuta con la costante collaborazione del condomino; la reticenza di quest’ultimo gli comporterà solamente l’addebito dei costi per la ricerca delle informazioni indicate nella norma. Portando queste affermazioni teoriche nella pratica quotidiana, come avviene già oggi, è molto probabile che gli amministratori predisporranno una così detta scheda immobile che i condomini dovranno riconsegnare compilata con tutte le informazioni richieste. Entriamo nel vivo della questione, iniziando a far luce sui dubbi di cui si parlava in principio.

Ad avviso di chi scrive, si tratta di tutte quelle certificazioni riguardanti la perfetta funzionalità degli impianti e più in generale l’abitabilità dell’edificio. Si pensi alle dichiarazioni di conformità ex d.m. n. 37/08 o all’agibilità ex d.p.r. n. 380/01. Tra le altre cose è bene ricordare che l’agibilità può essere rilasciata solamente in presenza di tutte le certificazioni di conformità degli impianti e l’esperimento del collaudo dell’edificio. Proprio l’agibilità, quindi, potrebbe rappresentare il documento (unico) utile ad attestare la sicurezza e quindi l’agibilità delle unità immobiliari. Ai sensi dell’art. 24, primo comma, del d.p.r. n. 380, infatti, il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente. Nella fase, per così dire, di leale collaborazione tra amministratore e condomino, pertanto, basterà che il condomino ne comunichi all’amministratore l’esistenza indicando gli estremi identificativi dell’atto.

Si diceva che se il condomino non collaborerà, l’amministratore potrà acquisire d’ufficio queste informazioni con addebito dei costi a suo carico. Che cosa potrà fare nel caso di atti amministrativi quali, per l’appunto, il certificato di agibilità? Leggendo la norma contenuta nel nuovo art. 1130 n. 6 c.c. e quelle riguardanti l’accesso agli atti amministrativi (art. 22 l n. 241/90), la risposta più logica pare la seguente: l’amministratore, quale legale rappresentante del condominio e quindi portatore di un interesse riconosciutogli dalla legge (per l’appunto il nuovo art. 1130 n. 6 c.c.), potrà avanzare una richiesta di accesso e copia per i documenti relativi ai dati sulla sicurezza che il condomino non ha inteso comunicare.

La giurisprudenza sul punto è concorde: una serie di sentenze lasciano ben pochi dubbi sull’applicabilità della legge antistalking anche nelle strutture a residenza collettiva. Già, è proprio la legge contro i fidanzati un po’ troppo impetuosi a trovare applicazione anche nei confronti dei vicini molesti: adesso chi vuole riposare ha la garanzia di poterlo fare, con buona pace per chi pensa che in casa propria può fare ciò che crede, notti infuocate comprese, senza correre il rischio di vedersi sbattuti fuori dalla propria abitazione.

Anche il sesso un po’ troppo teatrale, infatti, è tra i “capi d’imputazione” per chi è particolarmente invasivo con i vicini.

La legge di riferimento è l’articolo 612 bis del Codice penale, introdotto nel 2009 e che può essere applicata in tutti quei contesti dunque, non solo quelli di coppia in cui sia posta in essere un’attività insistita in grado di generare inquietudine in chi la subisce.

Oltre alle performance un po’ troppo ardimentose tra le lenzuola, ecco altri esempi di rumori molesti verso i vicini di casa: radio a massimo volume, lanci di oggetti contro le pareti, martellamenti sul pavimento, suonate di campanello, telefonate nel pieno delle ore notturne. Il campionario del cattivo condòmino è davvero molto ricco.

Le conseguenze possono essere varie, ma hanno tutte una natura comune: l’allontanamento dello stalker dal condominio. In alcuni casi, addirittura, l’ordinanza del Gip prevedeva l’obbligo, per il disturbatore” condannato, di non avvicinarsi entro i 500 metri dalla struttura condominiale che ha vessato per lungo tempo, divieto di comunicazione coi vicini e la restrizione di permanenza nelle aree comuni.

Insomma, in condominio brulicano i potenziali stalker, anche se spesso le controversie vengono risolte in via amichevole senza ricorrere alla giustizia: quella per i rumori è infatti, insieme alle dispute sugli odori, la maggior ragione di dissidio tra condòmini a detta degli osservatori. Subito dopo,vengono l’occupazione indebita delle aree comuni, il lancio di mozziconi o briciole da terrazzi o finestre o la presenza degli animali domestici.

Per quest’ultimo caso, comunque, è intervenuta la riforma del condominio, in vigore dal 18 Giugno 2013, a sanare eventuali dissidi fra vicini di casa: l’art. 1138 cod. civ., nella sua nuova formulazione, prevede infatti che il regolamento di condominio non possa vietare di possedere o detenere animali domestici. Questa norma, tuttavia, non esclude l'applicazione delle altre norme vigenti in materia di tenuta degli animali in condominio.

L’installazione di impianti fotovoltaici rientra tra gli interventi che possono fruire delle detrazioni fiscali Irpef al 50% per le ristrutturazioni edilizie: lo ha riconosciuto l'’Agenzia delle Entrate, che si è ufficialmente espressa accogliendo l’interpretazione dell’istanza di consulenza giuridica presentata da ANIE Confindustria lo scorso ottobre.

Il potenziamento – dal 36% al 50% di questa detrazione è stato introdotto dal Decreto Crescita (decreto-legge n. 83/2012) fino al 30 giugno 2013.

Peraltro, il contribuente che intende beneficiare della detrazione non dovrà produrre particolare documentazione che attesti il risparmio energetico, in quanto, anche in base alle indicazioni del MISE, la realizzazione dell’impianto a fonte rinnovabile comporta in sé un miglioramento della prestazione energetica dell’edificio e quindi non è necessario produrre alcuna certificazione, con notevoli effetti quindi di semplificazione e riduzione di oneri.

A livello condominiale, l’art. 1122-bis cod. civ. introdotto dalla riforma del condominio fa riferimento esplicito alla installazione di impianti di produzione di energia rinnovabili. Precisamente il comma 2° dell’articolo consente "l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato".

L’articolo stabilisce altresì che “non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative” perciò si potrebbe affermare che, nel caso in cui si installi un impianto fotovoltaico in una porzione privata (es. terrazza ad uso esclusivo), non ci sia la necessità di chiedere una delibera da parte dell’assemblea. Bisogna in ogni caso rispettare la normativa prevista dal codice civile in materia condominiale.

Occorre infatti distinguere due casi:

a) installazione sul terrazzo di proprietà esclusiva: in questo caso, salvo l’alterazione del decoro architettonico, il pregiudizio alla statica dell’edificio o particolari divieti previsti dal regolamento condominiale, il singolo condomino proprietario esclusivo del lastrico solare può installare a sue spese l’intero impianto fotovoltaico, beneficiando dei relativi vantaggi.

b) installazione sul tetto condominiale: poiché il tetto condominiale è abbastanza ampio, i singoli condomini possono utilizzare una parte di esso per la realizzazione dell’impianto; l’installazione da parte di un condomino su porzione comune dell’edificio condominiale, è consentito purché:

- non alteri la cosa comune e non impedisca agli altri comproprietari di farne parimenti uso;

- non riduca la possibilità di utilizzazione usuale della cosa comune;

- non limiti le facoltà di utilizzazione attuali e potenziali degli altri condomini;

- non impedisca l’utilizzo della cosa comune, ostacolando il godimento agli altri condomini;

- non alteri il decoro architettonico correlato all’edificio nella sua attuale destinazione;

- non pregiudichi, escluda o diminuisca il panorama.

È bene sottolineare che, "qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136 (maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio), adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio [...]".

Riguardo all’installazione degli impianti fotovoltaici, all’Assemblea viene anche demandato di provvedere, "a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali" (art. 1122 -bis, comma 3 cod. civ.).

L’installazione di un impianto fotovoltaico comune.

La convenienza all’installazione di un impianto fotovoltaico si ha anche quando l’utilizzo sia destinato a servire l’intero condominio. Infatti in tal caso, l’impianto può essere usato per soddisfare il bisogno di energia delle parti comuni, abbattendo i costi per l’utilizzo dell’ascensore, l’illuminazione di scale e tutti gli impianti comuni.

Anche qui, occorre distinguere due casi, a seconda del dimensionamento che si darà all’impianto:

- se l’impianto installato sarà dimensionato alle esigenze del condominio, si praticherà il c.d. "scambio sul posto", ovvero l’energia che produce viene utilizzata contestualmente per gli stessi impianti condominiali;

- se invece l’impianto è sovradimensionato rispetto ai consumi annui, si potrà valutare l’opportunità di vendere al GSE l’energia in surplus rispetto a quella autoconsumata di giorno con il servizio di "ritiro dedicato".

In entrambi i casi, al guadagno dell’autoconsumo si aggiungono gli incentivi previsti dal Nuovo Conto Energia, che permette di ripagarsi l’impianto installato.

In questi casi l’amministratore di un condominio dovrà preventivamente valutare la fattibilità dell’installazione di tale impianto dopo aver sentito il parere dei condomini e aver chiesto contestualmente uno studio tecnico-economico di fattibilità svolta da un energy manager. In caso di esito positivo si potrà anche accedere ad un finanziamento bancario.